东西湖哪里有剁饼子的地方。
去年此刻,光谷东绝对是全国投资者眼中的超级明星。许多销售部门已经把房子卖给了[批发商]
杭州、广东、北京的投资者,公交车一辆接一辆地运到这里武汉东西湖饼子。
在他们眼里,1.8万和2万真的是白菜的价格武汉东西湖哪里有剁饼子。
要不是因为限购,要不是因为名额,你有多少房子可以清理干净。房地产顾问,谁还有精力接待刚刚需要的本地个人客户?东西湖最新饼子一条街。
一年后,投资者消失了
当地客户被迫远离白沙洲、黄家湖甚至青山
由于众所周知的原因,投资者来得快去得快。
即使像大湾区一样强大,你也永远不能把投资者当作房地产市场的[基本板块],更不用说光谷东了?
因此,投资者的消失,没有什么可留恋的。
但问题是,当投资者离开时,光谷东的真实需求似乎正在消失。
不久前,我遇到了一个在光谷东工作的新朋友。我以前在北京。由于家庭原因,我去年选择回武汉。
武汉光谷也不多,能从一线城市反向引进人才的地方。
有趣的是,光谷为武汉留住了人才,但人才并没有选择在光谷定居——他买了白沙洲。
这种情况不是光谷人的例子。
去年1月至3月,光谷楼市表现如下:
三个月交易6500多套,占武汉的七分之一!
还有这样的:
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5个项目可以排名前20!
转眼间,一年后,一切都变了。
来自媒体的统计——
在今年1月至3月的销售套数排行榜中,光谷只有3个项目进入武汉楼市前20名。
其中,长江广播电视光谷家居和长江存储社区情况特殊,主要是国内销售,数据市场参考意义不大。
也就是说,如果不是这两个特殊的项目支撑场景,光谷几乎在前20名中剃光头!
许多光谷东开发商表示,除了少数具有成本效益的项目外,现在不仅销售缓慢,而且自然访问的客户数量也急剧减少,有时一天不能接待一个!
光谷人,几乎被外区掏空了。
怪大环境不好?
不是你一个地方不好。武汉楼市都在挣扎。
供应不足吗?
光谷在售住宅项目只比“卷王之王”东西湖少一个。绝对是近两年楼市供应最大的阶段。
光谷,你到底怎么了?
你必须承认,光谷东在去年这个时候很受欢迎,很大程度上是由全国投资者提升的。
去年春节过后,各种抖音大V,自媒体开始推广光谷东。由于单价足够低,IP也很大,这种强推的效果刚刚好。
光谷东南区一个相对滞销的投资客户组织,短短一个月就消化了200套。
一家光谷管家公司也表示,当时他们和一个大V合作,每个月都能发几十个客户,几乎没有人空手而归...
当时,由于投资氛围太强,光谷东在武汉的房地产市场非常不同。武汉点对点出台了许多限制措施,光谷东几乎成为武汉唯一的[限制销售]地区。
一年后,投资者撤退。
价格上涨?疫情反复?没人推?
有一点原因。
事实上,投资就是这样。他们会因为歇斯底里买一点好东西,也会因为一点坏东西而退缩。
他们留下了什么?
由于武汉及时出台了有针对性的措施,特别是在继续限价的压力下,光谷东的价格并没有被这一轮投资热潮直接提高多少。
但你也不能否认——
由于去年后市场表现异常,开发商预期在一定程度上提高,直接导致去年第一次集中土地拍卖,整个光谷拍卖了许多天价地块。
当这一波高价地块开始进入市场时,光谷刚刚需要被牢牢地挡在门外。
每个人对光谷人的印象都离不开“年轻”、“高知”、“高收入”几个字。但即使年轻人的收入再高,毕竟他们正处于职业生涯的起步阶段,收入有限,积累不足。
任何在光谷深耕过的开发商,都会发自内心的说,其实这个板块的客户还是比较刚的。
但现在,关山和光谷中心城是光谷最热的两个板块。
·前者的价格已经达到2.7万 ,某项目早早发出风声,要冲击3万。
·后者价格一般在22000以上,最贵的是27000 。
当光谷中心城市地价突破2万时,27000的天花板显然很快就会突破。
我们做一个纯理论计算。
按22000元/平算,第一套30%首付66万元,月供8456元。
这时,银行会要求你的家庭月收入至少17000元。
若单价降至18000元,首付54万元,月供6900元。
银行对月收入的要求也在1.4万左右。
为什么要提18000这个价格?
前几年光谷中心城卖的最好的项目价格都在1.6万~1.8万之间。
对于光谷的刚性需求,18000是一个普遍可接受的上限。
几个项目从这个价格逐步清算开始,整个光谷东的价格供应已经断档。
与此同时,白沙洲1.8万档,青山2万档,开始进入大家的视野。
以下是青山某项目的客户来源图。
有点出乎意料的是,青山在我们的印象中非常封闭。事实上,只有45%的地缘客户。
超过一半的客户来自该地区。
除传统武昌区外,光谷客户占10%!
白沙洲更极端。
来自光谷的客户近30%的最新红盘。
所有这些项目的单价都在1.8~2万档。
你会发现目前光谷主流地区没有这个价格的供应。
客户必须在外部区域寻找[替代品]。
为什么是白沙洲?
好在白沙洲,他向外的通道几乎都是高速公路。
通过三环线、二环线-雄楚大道高架桥或杨泗港快速通道,可以非常快地到达光谷中心城。
很难想象从光谷中心到金融港大约需要17分钟。从白沙洲到金融港只需要3分钟。
与白沙洲全程高速公路相比,高峰时段在特殊光谷地面行驶的酸爽...事实上,即使在光谷,通勤效率也不高。
另一个是真正的配套设施。
我们从不质疑光谷的发展潜力,但实现潜力需要时间。
光谷中心城,规格很高,问题是现在不能提供足够的生活支持。
这不是一两个购物中心,一两条地铁就足够了。商业、中小学、幼儿园、社区卫生中心、公共汽车周围的社区。
光靠预期,就搞不定刚需。
一个多月前写道:
...去光谷的大悦城。
原以为光谷东的入住率,应该不会有多少人,结果非常出乎意料。
在高新大道和豹溪路上,车排成了几百米长的队伍,都要进大悦城停车场。
一进商场,里面全是遛孩子。.
在5/6度的寒冷天气里,光谷人可以带孩子去哪里玩?光谷的购物中心太少了。去市区太拥挤了。他们都来这里。
光谷缺少的不仅仅是商业。
在过去,我们常说光谷是一个伪装成城市的工业园区,缺乏作为城市(武汉四大副城之一)的品质
白沙洲真的卖得不是很好,没有高办公商业,没有宏大的规划支持,但作为一个已经开发了十多年的板块,基本的生活设施,教育设施不担心,有很多在路上,地铁12号线,天街,万科洪山广场。
对于刚需,白沙洲虽然不出众,但足够,也足够。
刚需者,更不用说用左岭碰瓷了。
至于花山,这是另一个话题。
花山,不贵,为什么不能吸引光谷东刚需?
评价花山——
一个刚需价格溢出的改善区。
花山的价格确实很低,看起来很适合刚需。
但只需要配套设施,从交通到学校,特别是没有。每天光谷后花园,湖泊和山脉,对不起,这些东西真的不在乎。
因此,事实上,从去年开始,新开发商进入花山,彻底想通了。
你不能因为花山的价格不高就做高层刚需,这里好山好水好无聊,正是富人所需要的品质。
仁恒、华润、绿城、建发等擅长生产产品的开发商,以及文化旅游神盘阿拉亚的交易者,都聚集在花山。
接下来,花山已经消化了目前的高层建筑,未来很难做出刚需的产品,更难作为光谷的房价萧条。
这也意味着要么是左岭、葛店,要么是光谷的刚性需求,只会继续在区域外买房。
那么热闹了一轮的投资者,帮助光谷在全国打响名字,他们现在过得好吗?
188社区是光谷东诞生的第一个神盘。
头铁的房东,还挂着35000的价格,一年都没卖。
人家141平,总价比你低514平、六十万,挂了半年多都卖不出去,你这卖得出去才有鬼。
内卷成这样还是没用的。
最近三个月,交易1套。
保利时代南区,一年前,二手房最高达3.9万套。现在我们来看看。——
一点也不着急。
79平33000挂了8个月都没卖出去,你这只能继续挂吧。
但最近三个月的交易,嗯,是188社区的六倍!
关山大道再贵,真的有配套支撑。
若光谷中心城兑现速度不加快,画饼也有保质期。
但在无人接手的情况下,光谷还有哪些投资者敢“兴风作浪”?
所以还是那句话。从你买房的那一刻起,每个投资者最需要计算的是谁将来会接你?如果你想不清楚这件事,或者你看不到真正的韭菜接管,只有投资者打鼓传花。
总有一天,花会掉在地上。
如果你祈祷不接受最后一根棍子,你会得到最后一根棍子。
为什么去年光谷的口碑爆裂?
不是因为他真的打了上海深圳,踩了杭州成都。上海杭州的投资者并不愚蠢。人们看了看现场,就知道光谷对比张江和西溪湿地的阿里工业园区有多好。
武汉光谷GDP第一?
嗯,没错。
但是有几个人算过了——
光谷GDP真的比乱口高,扣除卖地收入吗?
投资者之所以愿意跳进去,最重要的原因之一就是便宜。便宜到人家买一套,放在那里7、八年,也没关系。
但投资者没想到现在还便宜,还低到尘埃里的价格,对于武汉本地韭菜来说,已经突破了天花板。
不是韭菜不想接,而是能力真的有限。
接下来,据说投资者也转枪口,从纯预期的光谷东向武汉核心板块迈进。
徐家棚,可能是下一个战场,恐怕又是一个新故事。
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